어떤 경우든 조합원의 이익이 최우선 되어야 한다.

#.지난 9월 18일 시공사 선정 입찰 서류를 받은 8,9단지 재건축 사업(조합장 이 수남)이

순탄하게 진행되지 못하고 시작 전부터 삐그덕 거리고 있다.

9월27일 철산 복지관에서 대의원 대회를 갖고 10월 4일 합동 설명회,10월 12일 시민 체육관에서

시공사 선정을 하기로 하는 등 숨 가쁜 일정을 소화해야 하는 가운데

18일 시공사 입찰에는 GS건설, 대림, 대우, 포스코 등

국내 굴지의 4개 건설사가 참여하여 치열한 경쟁구도를 구축하였다.

그러나 GS건설과 대림에서 문제가 발생하였다.

GS건설은 제일 먼저 접수하였으나 사업제안서를 제출 할 경우 원본과 사본 120부를

제출하게 되어 있는데 확인 과정에서 원본서류에 간인이 빠진 게 발견되었고

입찰이행보증서에도 직인이 빠져있는 것이 발견되었다.

대림건설도 마감시간 전에 접수하였으나 지분율 산출에 오기가 있는 것이 발견되어

수정 후 제출 하였으나 조합에서 받아주지 않으려 하는 실랑이 끝에 두 회사 모두

대의원 대회에서 의견을 구하기로 하는 선에서 통과되었지만 조합측의 행동은

특정회사를 편들고 또 배제하려는 의도가 있는 것 아니냐 하는 의혹의 눈길을 갖게 하는

모습으로 보여 대림의 반발을 불러 일으켰고 갈등을 키웠다.

이런 와중에 대림건설은 “GS건설 입찰자격 박탈 재요청 및 당사입장 통보의 건”이라는

공문을 통해 입찰 참여규정 제13조 입찰의 무효에 따르면 제1항 중 제3호를 제외한

나머지의 항에 대해서는 ‘이사회가 의결을 거쳐 해당업체의 입찰 자격을 무효로 하고

그 자격을 박탈한다.’라고 규정되어 이사회의 의결사항임을 분명히 하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 9월27일 개최예정인 대의원회가

제5호 안건 “GS건설 입찰자격 의결의 건”을 처리한다면 절차상 명백한 하자가 있는

위법한 행위임을 분명히 밝히는 바 입니다.라며 “입찰철회”를 분명히 밝히며

9월 29일까지 입찰 서류의 반환을 요구했다.

여기에 제일 낮은 분양가를 제출한 대우도 입찰포기를 밝히는 등

형식적으로는 4개 건설사가 참여해 경쟁의 구도를 형성하게 되었지만

깔끔하게 정리되지 못한 문제를 안고 가는 현재의 상황은 어떤 방향으로 사업이

진행 될지 아무도 예측 할 수 없는 위태로운 상황으로 전개되는 것으로 보여 진다.

대우가 입찰을 포기하고 대림도 입찰을 포기 한다면

현재의 경쟁구도에서 유리한 위치를 점하고 있는 GS건설을 대의원회에서

자격을 제한 할 수 없을 것이다.

포스코 한 회사만 남는다면 유찰이 되기 때문이다.

또 대의원회에서 GS건설이 통과 된다면 위법사항임을 밝히는 등 반발한 대림이 문제를

제기할 것으로 예상되고 GS건설이 대의원대회에서 승인을 받는다 하여도

하자가 발생하지 않은 포스코가 시공사 선정에서 탈락한다면

총회가처분 신청 등 문제를 제기 할 것은 불을 보듯 명확한 상황이고

또 하자가 발생한 GS건설이 대의원 대회에서

탈락 한다면 그 또한 문제를 제기 할 것으로 보이는 등 갈등이 예상된다.

이처럼 시공사 선정이라는 단계까지 왔지만 문제가 정리되지 못하고

오히려 양산되며 사업이 지연되는 방향으로 가는 것은 아닌지 모르겠다.

#.과연 시공사 선정이 만능인가?

일반적으로 시공사만 선정되면 모든 것이 끝나는 것으로 생각하는 조합원이

많은 것 같은데 시공사 선정 후 넘어야 할 산이 첩첩 산중이다.

서울 같은 경우는 시공사 선정전에 사업 시행인가를 받기 때문에

시공사 선정 후 발생 될 문제의 소지가 많지 않은 반면에

경기도는 시공사 선정 후 사업시행인가를 받아야 하는 절차의 차이가 있다.

이로 인하여 시공사는 선정 되었는데 해결되지 않은 문제들로 인하여

잦은 설계 변경을 하게 되고 사업시행인가를 받지 못하여 사업이 지연된다면

조합원의 부담은 가중 될 수밖에 없을 것이다.

또 실제로 그러한 문제점으로 조합원의 부담이 눈덩이처럼 늘어난 곳을 많이 볼 수 있다.

10월 12일 시공사 선정을 결정하기 위하여 해결하여야 할 문제점이 많다.

그 문제들을 살펴보면

#.도덕초등학교 9981㎡에서2019㎡ 증설 12000㎡로 되어야 하는 문제

#.중학교 신설에 대한 문제

두 가지 모두 교육청과 협의가 안 된 상황에서 시공사가 선정된다.

#.230%의 지분을 달라고 하는 교육상가 문제가 해결되지 않았다.

이들의 요구를 수용한다면

이미 동의한 조합원들의 반발과 형평성 문제를 어떻게 할 것인가.

#.재건축 추진 동의를 받지 못한 819동 문제가 해결되지 않았다.

819동만 제외하고 사업을 추진 할 수는 없으니까

결국은 기존의 조합원들보다 높은 보상을 해주어야 하고

그 부담은 고스란히 기존의 조합원들에게 돌아오게 되어 있다.

#.지금 현재 정비기반시설 등 기부체납 비율이 19.4%에 이르는데

여기에 반대하는 조합원이 많다.

그것은 지금까지 광명시의 기존 재건축 단지의 기부체납 비율이 약9%인 점에

미루어 굉장히 높다고 생각하기 때문이다.

또 2014년 9월 10일 서 승환 국토부 장관의 매일신문 인터뷰를 보면

재건축 사업 활성 화를 위하여 기부체납 상한제를 도입하겠다.

서장관은 “현재 지자체의 기부체납 기준이 일정치 않아 재건축 사업 시 사업비와

분담금 부담이 가중되고 있다”며 “재건축 기부체납 가이드라인을 만들고 있는데

기부체납 범위를 총사업비 일정 비율 또는 전체 연면적 일정비율로 제한할 예정”이라고 했다.

또“일단 연내 가이드라인 발표를 통해 기부체납 시 최고 용적률을 보장하도록

지자체에 권고한 뒤 실효가 없으면 내년 초 법령 개정으로 강제 보장에 나설 것”이라고 밝히는 등

기부체납 비율이 낮아질 수 있는 가능성도 많은데 서둘러 시공사를 선정함으로서

조합원의 이익을 보장하지 못 할 수도 있다.

이러한 문제들이 해결되지 않은 상황에서 시공사 선정은 사업지연으로 인한 조합원의

부담으로 귀결 될 가능성이 높다.

#.조합 내부의 문제는 어찌하나요.

조합장의 자격에 문제가 있다는 조합원의 직무정지 가처분 신청으로 직무가 정지 되었던 조합장이

입찰서류마감 일주일전에 의의를 제기 한 조합원의 취하로 직무에 복귀 했지만

다른 조합원이 똑같은 사안으로 다시 소를 제기하는 등 향후

조합 내부가 어느 방향으로 흘러갈지 정리가 되지 않았다.

또 3년 소유요건을 채우지 못했다고 총회에서 선출한 12명의 대의원을

본인들도 모르는 사이에 제명하고 통보도 하지 않는 일이 발생하고 있다.

총회에서 선출한 대의원은 총회에서만 제명 할 수 있고 그런 요건이라면 현재 조합장도

제명을 해야 맞는 사항인데도 조합장은 제외하고 다른 대의원들만 제명한 것은

그들의 반발을 일으킬 가능성이 농후하다.

또 철산주공 8,9단지 바른 재건축 모임이라는 곳에서

조합의 임원 중 한사람을 해임하라는 전단지를 배포하는 등 갈등이 있다.

조합이 하나로 뭉쳐 조합원의 이익을 대변해야 하는데 조합 내부의 분란은

조합원의 이익에 전혀 도움이 되지 못하고 있다.

#.2008년 이후 주택시장 침체로 지분제 보다는 도급제를 선호하는 추세임에도 불구하고

지분제를 선택 했는데도 건설사들이 참여 했다는 것은

그만큼 8,9단지의 사업성이 좋다는 반증이지만 확정 지분제가 아닌 변동 지분제를 선택했 을 때

상황에 따라 변할 수 있다는 것이기 때문에 결코 안심 할 상황은 아닌 것 같다.

이러한 여러 가지 문제점을 안고 시공사 선정을 눈앞에 둔 8,9단지 재건축 사업을

그동안 앞장서서 주민들에게 알리고 조합장 직무정지 가처분 신청을 하는 등

꾸준하게 문제를 제기하고 있는

“문 수철 조합원”을 만나 어떠한 문제가 있다고 생각하는지 이야기를 들어 봤다.

=이번에 4개사(즉 GS,대림,포스코,대우)가 제출한 무상 지분율은 120%대이고

일반 분양가는 평균 1680만원이다.

조합원 분양가는 회사에 따라 다르지만 평균 1450만원이다.

이중 대우는 일반 분양가를 타사보다 적은 1500만원 이하로 제출하였다.

즉 다시 말하면 대우를 제외한 3개사는 분양가 상승을 예상하였다.

그러나 무상지분율 120%대의 분석을 해보면

2011년에 수립된 정비계획에 보면 세대수 3295(임대311포함)가구 기본안과

3800~4100세대로 가구수를 증대하는 베스트 안으로 제출하였다.

무상지분율 120%의 의미를 따져보면 일반분양가가 하락하든 올라가든

120%를 보장하겠다는 뜻이다. 그러나 세대수 증가에 대한 어떤 언급도 없다.

최악의 경우 기본안인 3295가구가 되도록 120%를 보증하겠다는 뜻이다.

얼른 보면 매우 훌륭한 것 같지만 다른 뜻이 담겨 있다.

첫 번째:기본안으로도 120%가 가능하다면 3828가구로 가구수를 증가했을 때

130%대 이상이 되어야 하나 불행하게도 시공사의 뜻대로

소형 아파트를 최대로 하여 제안하였다.

두 번째:3295가구보다 증가한 세대수는 모두 시공사에게만 이익이 가고

주민에게 돌아오는 혜택이 없다.(단 제시안 중에 상한가를 넘을 경우 조합6,시공사4로

배분하도록 하였으나 이 상한가(업체 분양가 2000만/평)를 넘을 분양가는

불가능하기 때문이다.)

세 번째:2011년에 개정된 경기도 1종 지구단위 수립지침서 변경에 따른 용적율 증가

또는 기부체납 감소를 고려 할 경우 약 100여 세대 증가는 필연적이나 이 증가에 따른

분양 매출 이익은 오직 시공사에게 돌아가기 때문이다.

네 번째:세대수 평형 비율을 보면 약87%이상 이 국민주택인 24평,34평으로만 구성되어

명품아파트가 아닌 벌집이 예상되기 때문이다.

또한 건폐율은 14.99%로 거의 변동이 없으므로 조밀 아파트가 불가피하다.

그 이유는 분양이 확실하게 되는 소형으로 건축한다는 뜻이다.

다시 결론적으로 말하면

기본안으로 제출한 3295세대를 기준으로 할 경우

시공사가 제출한 무상율은 약103%~108%수준입니다.

조합설립동의서를 징구 할 때는 123%,

최근까지 조합집행부는 평균 무상율 130%줄 수 있다고 하였습니다.

본인의 계산으로도 3295세대 일 때 일반분양가가 1650만원 조합분양가 1400만원,

3828세대로 증가시는 130%가 나와야 한다.

예를 들면 15평 소유자가 34평 입주 시 8천만원 추가 부담을 예상 할 수 있었으나

현재 시공사는 34평에 입주 할 경우는 1억2천만원을 추가 부담하여야 한다는 게

입찰제안서 내용으로 확인 될 수 있습니다.=라며 현재의 상황은

조합원의 이익을 대변하지 못하는 방향으로 흘러가고 있다고 말한다.

2004년 추진위가 승인되어 10년의 세월을 지나 이제 결실을 맺어가고 있는

8,9단지 주택재건축사업은

총 대지면적 173,430.30㎡(약 52,462평)에 3,295세대

총사업비 8천1백3십억 원이 소요되는 사업이다.

또 저층 아파트와 많은 녹지로 구성되어 있어서 조합원의 지분이 높고

주택시장의 침체 속에서도 수주하는 시공사에 많은 이윤이 발생 할 가능성이 있는

수도권의 재건축 노른자위로 손꼽힐 만큼 좋은 조건을 가지고 있다.

그런 만큼 국내 굴지의 건설사들이 치열한 수주전을 벌이고 있고

그러한 상황은 조합원의 이익을 대변하기에 좋은 구조를 갖고 있는 것이다.

그러나 지분을 가지고 있는 조합원의 자가 거주비율이 40%에 불과한 상황은

불행하게도 조합원의 이익을 대변하기위해 꼼꼼하게 따져보는 구조로

흘러가고 있지 못한 것 같다.

현재의 8,9단지 재건축 사업의 흐름을 보면

하루라도 빨리 시공사를 선정하여야 한다는

쪽으로 분위기 흘러가고 있는 것 같다.

물론 조합원의 입장에서 하루라도 빨리 시공사를 선정하고

사업이 진행되기를 바라는 마음은 십분 이해하는 바이고 또 그렇게 되어야 하겠지만

바쁘다고 바늘허리에 실 꿰어서 못 쓴다는 옛말을 되새겨 보아야 하는 시점인 것 같다.

시공사가 선정되면 갑과 을의 관계가 완전히 바뀐다는 사실을 직시해야 한다.

시공사 선정전까지는 조합이 갑이고 시공사가 을이었다면

선정 후에도 시공사가 갑이 되고 조합원이 을이 되는 것이다.

수도권의 3295세대 단일 브랜드와

현재 추진되고 있는 지하철 1호선의 유치가 확정된다면

수도권 최고의 명품 아파트가 될 것이 확실한 8,9단지 재건축 사업이

위의 문제들을 잘 해결하고 순항하려면 조합원들의 현명한 판단이 필요한 시점이다.